Gestire un condominio, sia esso di dimensioni contenute o più ampie, richiede una serie di mansioni specifiche da parte dell’amministratore. Spesso, questa figura viene associata esclusivamente alla gestione burocratica e al coordinamento delle spese, ma il suo ruolo si estende ben oltre. In questo approfondimento, analizzeremo gli obblighi fiscali e le detrazioni che competono all’amministratore nel contesto condominiale standard.
Amministratore di condominio: doveri fiscali
L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea condominiale con il compito di organizzare e supervisionare le attività fiscali e normative dell’edificio. La legge stabilisce che un amministratore sia obbligatorio per condomini con almeno otto unità e definisce i suoi compiti principali nell’Art. 1129 del Codice civile. Tra questi rientrano anche diversi adempimenti fiscali fondamentali, che vediamo di seguito.
Richiesta del codice fiscale
Pur non essendo un soggetto giuridico con partita IVA, il condominio necessita di un codice fiscale, che l’amministratore è tenuto a richiedere. In caso di sostituzione dell’amministratore, il nuovo incaricato ha 30 giorni dalla nomina per effettuare la variazione del codice fiscale presso l’Agenzia delle Entrate.
Fatturazione elettronica
Dal 1° gennaio 2019, anche i condomini rientrano nell’obbligo della fatturazione elettronica, in quanto considerati soggetti passivi d’imposta. Sebbene i condomini generalmente non abbiano partita IVA e non debbano emettere fatture, nel caso svolgano attività assimilabili a un’impresa, devono adeguarsi a questo obbligo, emettendo e ricevendo documenti fiscali in formato elettronico.
Detrazioni fiscali: comunicazioni obbligatorie
L’amministratore è responsabile di una serie di comunicazioni relative alle detrazioni fiscali, che comprendono quattro principali adempimenti:
- Interventi di recupero edilizio e riqualificazione energetica
Entro il 28 febbraio di ogni anno, l’amministratore deve inviare telematicamente all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e agli eventuali lavori di riqualificazione energetica delle parti comuni. Le modalità sono specificate nel Decreto Ministeriale del 1° dicembre 2016. - Comunicazione dei cessionari dei crediti fiscali
Ogni anno è necessario comunicare i dati del cessionario dei crediti d’imposta, seguendo quanto stabilito dal Provvedimento n. 165110/2017. - Segnalazione di interventi all’Enea
Per i lavori sulle parti comuni, l’amministratore deve trasmettere i dati relativi agli interventi all’Enea entro 90 giorni dalla conclusione o dal collaudo degli stessi. - Quadro AC e Quadro K
L’amministratore deve compilare il Quadro K del modello 730 e il Quadro AC del modello Redditi, includendo le informazioni relative alla gestione condominiale.
Denuncia e versamento delle imposte locali
Secondo l’Art. 10, comma 4, del d.lgs. 504/1992, le parti comuni condominiali soggette a reddito autonomo con rendita catastale richiedono la denuncia ai fini IMU da parte dell’amministratore. L’Imposta Municipale Unica è obbligatoria, ad esempio, per immobili come l’alloggio del portiere. Eventuali variazioni catastali devono essere segnalate e registrate.
Spese accessorie e Tosap
Qualora si effettuino lavori sulle aree comuni, come l’installazione di fioriere o recinzioni, l’amministratore è tenuto a effettuare la denuncia ai fini della Tassa per l’Occupazione di Spazi ed Aree Pubbliche (Tosap).
Esclusione della Tari
La gestione della Tari, invece, spetta ai singoli condòmini occupanti, che devono occuparsi sia della denuncia che del pagamento.
Conclusioni
Il ruolo dell’amministratore di condominio richiede competenze trasversali che vanno oltre la semplice gestione economica. Dal rispetto degli obblighi fiscali alla supervisione delle detrazioni e delle comunicazioni obbligatorie, questa figura svolge un ruolo centrale nella regolarità e nell’efficienza della vita condominiale. Una gestione accurata e consapevole è fondamentale per garantire il rispetto delle normative e un’amministrazione priva di intoppi.