L’interesse sempre più diffuso verso i lavori di ristrutturazione, sia parziali che completi, spinge i proprietari a considerare attentamente le normative vigenti, affinché i processi avvengano nel rispetto della legge.
I settori dell’edilizia e della regolamentazione sono in continua evoluzione, rendendo essenziale restare aggiornati per seguire le procedure più adeguate alla propria situazione. Di seguito, analizzeremo cos’è una sanatoria edilizia, come funziona e quali implicazioni introduce la recente riforma catastale.
Sanatoria edilizia: definizione
Con il termine “sanatoria edilizia” si intende un provvedimento o una richiesta utilizzata per regolarizzare situazioni in cui sono stati eseguiti interventi edilizi senza autorizzazione o in difformità con le norme previste. In termini pratici, si tratta di un atto amministrativo che consente di legalizzare costruzioni o modifiche considerate irregolari.
Quanto costa ottenere una sanatoria edilizia?
Una domanda comune riguarda i costi legati alla sanatoria edilizia. Tali costi variano in base al tipo di richiesta e alla regione. Ad esempio, una sanatoria tramite SCIA ha un costo medio di circa 516 euro, mentre per una CILA si arriva a circa 1000 euro.
A questi importi si sommano eventuali altre richieste specifiche, come una SCIA con un costo di 1000 euro, oltre alla parcella del tecnico, che può oscillare tra 600 e 1400 euro.
Chi è responsabile della sanatoria edilizia?
La richiesta di sanatoria deve essere presentata dal proprietario dell’immobile, il quale è anche tenuto a sostenere i costi dell’illecito commesso. Questo include il pagamento di un contributo di costruzione, il cui importo è calcolato in base alla gravità dell’abuso edilizio.
Tempi necessari per ottenere una sanatoria edilizia
Come per qualsiasi autorizzazione legata all’edilizia, anche per la sanatoria esistono tempi specifici e requisiti da rispettare.
Per una sanatoria basata sulla SCIA, il termine previsto è di 60 giorni. Trascorso questo periodo, se non ci sono comunicazioni da parte della pubblica amministrazione, entra in vigore il principio del silenzio-assenso previsto dall’articolo 36, comma 3 del Testo Unico per l’Edilizia (T.U.E.). In assenza di approvazione entro i tempi stabiliti, la richiesta si considera respinta.
Elementi chiave della sanatoria edilizia
La sanatoria edilizia si basa su tre aspetti principali: conformità, tempistiche e sanzioni.
Conformità
Per ottenere una sanatoria, è necessario verificare la conformità degli interventi alle normative attuali, come specificato negli articoli 36 e 37 del DPR 380/01, incluso nel Testo Unico per l’Edilizia.
Il Comune valuta gli interventi realizzati senza permesso o in difformità rispetto alla certificazione iniziale, autorizzandoli solo se rispettano i regolamenti attuali e le nuove direttive urbanistiche. La sanatoria, quindi, riguarda esclusivamente abusi formali e non può superare i limiti previsti dalle leggi comunali.
Tempistiche
Le scadenze per richiedere una sanatoria sono stabilite nell’articolo 36 del Testo Unico per l’Edilizia e variano in base al tipo di irregolarità:
- Mancanza di permesso a costruire: la richiesta va inoltrata entro 90 giorni dall’ordine di demolizione.
- Ristrutturazioni senza permesso: i tempi vengono definiti dal Comune, che indica le modalità per regolarizzare la situazione.
- Difformità parziali: il Comune determina eventuali sanzioni e tempistiche per la regolarizzazione.
Sanzioni
Il rilascio della sanatoria richiede il pagamento di un contributo di costruzione pari al doppio degli importi previsti per un intervento autorizzato tempestivamente. Per modifiche parziali non conformi, il contributo è limitato alla parte realizzata in modo illecito.
I pagamenti previsti dall’articolo 36, noti come oblazioni, estinguono eventuali reati penali correlati all’abuso.
Novità introdotte dalla riforma catastale
La riforma del catasto del 2021 ha apportato cambiamenti significativi, come la condivisione dei dati tra l’Agenzia delle Entrate e i Comuni, semplificando la mappatura degli immobili e velocizzando le pratiche edilizie.
Entro il 1° gennaio 2026, questa riforma renderà più accurata la catalogazione degli edifici e dei terreni, con particolare attenzione alle strutture abusive e agli immobili agricoli. In quest’ottica, è consigliabile regolarizzare eventuali irregolarità edilizie prima di tale data, per evitare demolizioni o altre sanzioni amministrative.