Intervenire per rinnovare, in modo parziale o completo, la struttura di un edificio è spesso essenziale per garantirne sia la sicurezza che il mantenimento del valore economico. Nonostante i progressi nei materiali da costruzione e nelle tecniche di progettazione permettano di ottenere risultati di alto livello, è fondamentale che ogni intervento sia conforme alla normativa vigente sull’edilizia.
Molte abitazioni, però, possono presentare piccole irregolarità edilizie. Ma cosa si intende esattamente per abusi edilizi minori? E come si possono regolarizzare?
Definizione di abusi edilizi minori
Per comprendere come affrontare e sanare eventuali irregolarità, è importante chiarire cosa si intenda per abuso edilizio minore. Con questa espressione, o con il termine difformità parziale, si fa riferimento a interventi che modificano la struttura interna di un edificio in modo diverso da quanto previsto dal progetto autorizzato, alterandone caratteristiche costruttive.
Esempi comuni includono lo spostamento o la demolizione di tramezzi, l’aggiunta di un bagno o la creazione di un soppalco. Con l’ampliamento dell’articolo 34-bis del Testo Unico sull’Edilizia nel 2020, sono state introdotte nuove tolleranze progettuali per aiutare tecnici e costruttori a evitare queste situazioni.
La tolleranza del 2%
L’articolo 34-bis stabilisce che, se la variazione rispetto al progetto approvato non supera il 2%, l’intervento non viene considerato abuso punibile. Questo limite include discrepanze in altezza, volumetria, superficie occupata e distanze rispetto al progetto depositato.
Se, invece, la difformità supera questa soglia, è necessario procedere con una sanatoria per regolarizzare l’immobile.
Responsabilità delle irregolarità edilizie
Secondo l’articolo 29 del Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/01), la responsabilità per un abuso edilizio, che sia lieve o grave, ricade su tre figure principali: il committente, il direttore dei lavori e il costruttore.
Tali soggetti possono essere obbligati congiuntamente a pagare eventuali multe o a sostenere le spese per il ripristino. Tuttavia, il direttore dei lavori può sottrarsi alla responsabilità dimostrando di aver contestato formalmente l’irregolarità.
Le sanzioni per gli abusi edilizi
Le sanzioni per un abuso edilizio possono essere di natura amministrativa o penale. Le irregolarità più gravi possono portare a pene pecuniarie fino a 10.329 euro o, in casi estremi, a una condanna fino a due anni di reclusione.
Gli abusi minori, invece, vengono generalmente trattati con sanzioni amministrative. In questi casi, il Comune richiede di demolire le opere realizzate in difformità o di riportare l’immobile allo stato precedente. Il tempo concesso per ottemperare a queste richieste è solitamente di 90 giorni. In caso di inadempienza, l’area può essere acquisita gratuitamente dal Comune.
Come regolarizzare gli abusi edilizi minori
Per sanare un abuso edilizio minore è necessario seguire una delle seguenti procedure:
1. Progetto di sanatoria
L’articolo 36 e 37 del DPR 380/2001 permettono di richiedere una sanatoria presentando un accertamento di conformità presso lo sportello unico dell’edilizia del Comune. Se l’intervento rientra nei limiti previsti, il Comune rilascia il permesso a costruire in sanatoria, con l’eventuale applicazione di una multa per ritardi nelle modifiche.
2. Permesso a costruire
Se la sanzione è già stata emessa, non è più possibile procedere con un progetto di sanatoria. In alternativa, è possibile presentare un ricorso amministrativo per contestare il diniego, come previsto da alcune sentenze del Consiglio di Stato.
3. S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
La soluzione più rapida e spesso più economica per regolarizzare abusi minori è la SCIA, utilizzata per interventi di edilizia leggera. Un tecnico abilitato presenta la richiesta al Comune, includendo una relazione tecnica e pagando le relative spese.
Le tariffe per la SCIA possono variare a seconda del Comune, quindi è consigliabile consultare il sito ufficiale per informazioni dettagliate.
Conclusioni: affidarsi a esperti
La regolarizzazione di un immobile con irregolarità edilizie, per quanto minori, richiede competenze tecniche e conoscenza delle normative. Affidarsi a professionisti qualificati è essenziale per garantire che gli interventi siano eseguiti correttamente e per evitare ulteriori problemi in futuro. Sia che si tratti di sanatorie, demolizioni o nuove autorizzazioni, il supporto di esperti può semplificare il processo e assicurare la piena conformità alle leggi vigenti.